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Come recuperare gli edifici abbandonati (e magari darli a una startup)

Giornalista freelance, scrivo di nuove tecnologie, IT Governance, open source, Web 2.0 e digital divide. Sono responsabile, per la rivista Data Manager, della rubrica “CIO Evolution”. Sono anche segretario del Comitato Tecnico Scientifico di Technologybiz.
Parco "Lo Spicchio" prima dell'intervento

Il parco “Lo Spicchio” di Napoli prima dell’intervento di recupero

Parco "Lo Spicchio" dopo l'intervento

Dopo l’intervento di recupero, il parco “Lo Spicchio” di Napoli è stato trasformato in un centro ricreativo urbano

“Dobbiamo costituire un volano economico virtuoso che abbia come obiettivi la ricomposizione del paesaggio degradato e riscopra la piacevolezza del nostro territorio, utilizzando al meglio quanto serve ed eliminando quello che effettivamente non serve, dando spazio ad attività agricole, sociali e naturali, ovunque ciò si possa realizzare”.

Ogni volta che vedo un capannone industriale abbandonato o un edificio dismesso mi chiedo sempre perché nessuno pensi mai di rimetterli in sesto, invece di continuare a tenerli così, morenti tra le strade della città. Sarà forse la mia fantasia che mi influenza e mi porta a immaginare un incubatore per giovani startup lì dove c’è una fabbrica abbandonata, o magari un centro per disabili in una ex caserma. Forse è solo un po’ di buonsenso?

Girando per lavoro l’Italia ho visto molti edifici dismessi, ma non immaginavo nemmeno lontanamente l’estensione del fenomeno: solo un quarto del pianeta è allo stato naturale: 33 ettari di territorio vengono invasi ogni dal cemento in Italia, 700mila capannoni industriali (molti dei quali costruiti, più che per una reale necessità, per beneficiare degli sgravi fiscali della legge “Tremonti bis” del 2001), 5 milioni di seconde case (o non abitate) su un totale di 29 milioni di abitazioni. Per non parlare di 880mila uffici sfitti nella sola Milano, quasi 7000 km di linee ferroviarie obsolete (5535 km di linee chiuse, 502 km di tratti incompiuti e 940 km di linee con tratta variata) e senza contare l’inestimabile gamma di aree ed edifici del demanio militare. Solo in Sardegna ammontano a 144mila ettari per una superficie costruita di 467mila metri quadri (fonte WWF Italia).

 Chi pensa che l’ambiente e il suolo siano nostri e siano immuni da ogni consumo deve scontrarsi con una realtà molto triste ma vera: non è così e dobbiamo farcene una ragione in fretta.

Il WWF Italia ha da poco lanciato una grande campagna che vuole innescare un movimento culturale e sociale in grado di avviare il più grande processo di recupero del territorio italiano, riducendo il consumo di suolo.  È possibile segnalare fino al 31 ottobre le aree dismesse o degradate sul sito dell’organizzazione e, allo stesso tempo, proporre come reinventarle a misura d’uomo, di comunità e ambiente in piena ottica di crowdsourcing delle idee. Un movimento partecipato grazie al quale le comunità locali possano riappropriarsi del proprio territorio, ricostruire lo spazio in cui vivono con iniziative spontanee e nate dal basso. Un movimento per far sì che le aree dismesse o degradate non siano più un vuoto a perdere, anche grazie al supporto da parte di una rete di docenti universitari ed esperti di urbanistica e temi riguardanti il consumo del suolo.

Oltre ai noti casi di recupero di edifici simbolo dell’archeologia industriale, in Italia si contano esempi che dimostrano come sia possibile ridisegnare il proprio territorio: casi virtuosi di aree restituite alla natura ed alla società, che da cave, discariche, paludi, siti militari o industriali sono state trasformate in oasi naturalistiche, parchi agricoli, luoghi di aggregazione, sedi per servizi sociali e l’economia locale. Si va dalla Lombardia, con l’oasi di Foppe di Trezzo (un tempo cava d’argilla e oggi area naturalistica e tappa migratoria per molte specie di uccelli) fino a Forte Marghera nel Veneto (un tempo sito militare, oggi è un parco pubblico con numerosi edifici storici e sede di diverse associazioni, oltre che attività di ristorazione incentrate sulla produzione locale e biologica).

Nel Lazio, nel centro storico di Roma, l’ex-mattatoio inattivo dagli anni ’70 oggi ospita la Città dell’Altra Economia, il museo d’arte contemporanea MACRO, la Facoltà di Architettura di Roma Tre e un centro sociale. Infine, in Campania, a Napoli, il parco “Lo Spicchio”, dove prima venivano abbandonati i rifiuti e si svolgevano attività illegali, è diventato uno spazio urbano con tanto di laboratori didattici. Ho parlato del progetto con Adriano Paolella, direttore generale di WWF Italia e docente di Tecnologia dell’Architettura presso l’Università degli Studi di Reggio Calabria.

La vostra campagna ha l’obiettivo di sensibilizzare l’opinione pubblica, ma cosa succederà nella seconda fase? Cosa potete realmente fare?

Con questa campagna il WWF vuole avviare il più grande processo di recupero del territorio italiano dopo quello che ha interessato nel dopoguerra i centri storici. Un’azione di grande valenza ambientale, sociale ed economica attraverso cui creare nuovi posti di lavoro, riqualificare l’ambiente e il paesaggio. Un percorso partecipato che si rivolge alla comunità, agli individui e ai tecnici cui il WWF chiede di inviare ipotesi, idee e progetti. L’obiettivo principale è ridurre il consumo del suolo e recuperare un po’ di naturalità anche all’interno di aree profondamente industrializzate. Tutto attraverso il riuso di manufatti esistenti per la cui realizzazione è stata consumata dell’energia che è necessario recuperare.

Vogliamo creare un movimento culturale che metta sotto pressione le amministrazioni e i cittadini privati che gestiscono questi terreni. Quindi, non si tratta solo di sensibilizzazione del cittadino, ma di sensibilizzazione dell’amministratore. Un po’ come fu fatto nel dopoguerra da Cederna ed altri con il recupero dei centri storici che venivano abbattuti per dare spazio a nuovi edifici. Quel movimento, che nacque esterno alle amministrazioni, divenne interno e fece cambiare le cose.

Quali sono i problemi che impediscono il recupero delle aree edificate?

Bisogna dire che oggi le norme non sono adeguate alla necessità di intraprendere queste azioni di recupero. Su quest’aspetto si concentrerà la seconda fase di quest’operazione, anche se per noi non c’è una differenza netta tra prima e seconda fase del progetto. Se possiedo un capannone industriale e la mia attività produttiva è ferma perché ho chiuso, il capannone continua a far parte del mio patrimonio ed è messo in bilancio. Il patrimonio serve per andare a pareggio di bilancio, o per convincere le banche della mia capacità finanziaria ed economica per uscire fuori dalla crisi, e poter ricevere prestiti bancari o fidejussioni.

Questo è il primo punto, il secondo punto è che molti proprietari non hanno bisogno di quel manufatto ma lo tengono lì perché il valore immobiliare continua ad aumentare nel tempo, ed un suolo in area industriale facilmente dopo 20 anni – a causa della trasformazione delle città – vede aumentare il proprio valore. Così, ripaga di fatto con la sola redditività del suolo un immobilizzo di anni.

Questo fenomeno si deve combattere con nuove norme: ad esempio, in pochi sanno che il suolo è di tutti e che esistono concessioni edilizie rilasciate a fini produttivi. In teoria, se viene meno la produzione, la concessione potrebbe essere ritirata e si potrebbe obbligare il proprietario o a rimuovere il manufatto o a darlo a qualcun altro. Questo si può fare se lo si vuole e fortunatamente qualcosa sta iniziando a cambiare. Ad esempio, la Regione Campania ha emesso un decreto il 13 giugno sul recupero delle aree dismesse in cui ha messo in discussione il problema dei limiti operativi in relazione ai proprietari.

Secondo questa legge “un’azienda che occupa suoli acquisiti attraverso procedure espropriative e vuole cessare la propria attività dovrà ottenere il via libera dell’ASI competente per cedere l’immobile a un soggetto terzo. Tra l’altro, la cessione è vincolata alla realizzazione di una nuova iniziativa imprenditoriale nei tempi previsti dal piano industriale validato dall’ASI. In ogni caso il suolo e l’immobile non dovranno restare a lungo improduttivi”.

Il vero nodo della faccenda è la speculazione perché se, per esempio, un imprenditore ha costruito un manufatto a 800 €/mq e lo rivende al doppio, al compratore chiaramente converrà costruirne uno nuovo dove e come vuole. Bisogna disinnescare il meccanismo per cui questi manufatti continuano ad avere prezzi molto elevati, anche quando sono cessate le attività: una soluzione possibile potrebbe prevedere un carico extra di tasse (una super IMU). Tutte queste sono cose che si potrebbero fare, se solo lo si volesse.

Fuori dall’Italia ci sono Stati che hanno attuato leggi simili o che possiedono best practices da seguire?

Intanto bisogna dire che noi siamo, nel mondo, tra quelli che hanno realizzato il maggior numero di recupero di capannoni o aree industriali storici. Ad esempio, l’area Ostiense a Roma o la stessa Città della Scienza a Napoli, o anche l’area industriale della Barilla a Parma, a cui ha partecipato anche Renzo Piano. In Italia la cultura del recupero esiste, il problema è che i progetti vengono varati solo quando c’è in ballo un bene di alto valore immobiliare, storico o culturale. Dal dopoguerra ad oggi abbiamo accumulato una quantità innumerevole di manufatti che non hanno alcun valore, ad esempio l’area industriale di Gioia Tauro (6 milioni di mq in cui solo 2,5 sono occupati), di scarso interesse storico, culturale ed economico. Pertanto, nessuno andrebbe a cercarvi opportunità di speculazione, tant’è che questi lotti sono vuoti da 20 anni.

L’obiettivo è quello di mettere in moto dei meccanismi che non abbiano un immediato ritorno solo in termini di redditività economica. Certo, quando c’è reddito significa che siamo già stati bravi nel gestire la riconversione, ma dobbiamo sviluppare operazioni che abbiano anche un ritorno sociale per le popolazioni locali. Questo percorso, è chiaro, non fa arricchire nessuno e, perciò, si rivela molto più difficile da realizzare.

L’aspetto che invece risulta assente nella nostra cultura riguarda la capacità di fare sistema e affrontare un macro progetto in tutta la sua interezza. Parlo di uno sforzo mirato a coinvolgere tutti gli attori necessari per un recupero di una grande area, cosa che la Germania ha fatto in modo esemplare con la riconversione del bacino della Ruhr. Si tratta di un progetto del ’91 che coinvolge un’area di 320 kmq profondamente trasformata dalla produttività (si estraevano 124 milioni di tonnellate di carbone): una zona massacrata da miniere e fabbriche salvata grazie al recupero del paesaggio e di un canale, al riassetto geologico, all’archeologia industriale e all’edilizia residenziale con forme innovative di abitazioni a basso consumo.

Nel caso, invece, di beni pubblici la procedura è più semplice?

Dovrebbe essere più semplice: sono stati stilati degli elenchi legati alla dismissione in ambito della spending review dove, per esempio, si pensa a come recuperare molte caserme e strutture dell’esercito abbandonate in Friuli. Tutti questi edifici sono venduti al dettaglio, mentre si dovrebbe fare un ragionamento complessivo in termini di prospettive future. Forse bisognerebbe provare nuove strade e, invece che puntare alla liquidità , bisognerebbe incoraggiare lo sviluppo di iniziative sociali e creare occasioni per chi magari ha delle idee. C’è, però, il solito problema relativo al bilancio che riguarda beni che, seppur immobilizzati, continuano ad avere un valore contabile. Bisogna cambiare paradigma.

Quando i Savoia s’impadronirono del potere nell’Italia meridionale, confiscarono molti immobili che poi misero in vendita. Successe che i proprietari terrieri si indebitarono a tal punto per comprare questi terreni, da non avere più mezzi da investire in nuove colture e metodi di coltivazione. Così, mentre in l’Europa faceva investimenti per aumentare la redditività agricola, loro rimasero indietro. I beni non sono la soluzione economica. Dobbiamo costituire un “volano” economico virtuoso che abbia come obiettivi la ricomposizione di paesaggio degradato e riscopra la piacevolezza del nostro territorio. Utilizziamo al meglio quanto ci serve ed eliminiamo quello che effettivamente non serve. Diamo spazio ad attività agricole, sociali e naturali, ovunque si possano realizzare.

Il tempo scorre inesorabile e impietoso. Fermiamoci un attimo a riflettere e cambiamo le cose se vogliamo che ci sia ancora un futuro per la nostra Terra.

Napoli, 11 settembre 2012
ANTONIO SAVARESE

20 risposte a “Come recuperare gli edifici abbandonati (e magari darli a una startup)”

  1. Fabio Lalli scrive:

    E già, mai come in questo periodo ne so qualcosa.

    A Roma ne ho individuati alcuni e ho chiesto informazioni alla Provincia e al Comune. Nella maggior parte dei casi sono spazi abbandonati e la risposta più frequente è che nessuno ne sa nulla e non si sa a chi dover chiedere. Negli altri casi sono privati che ovviamente sono disposti a lasciarli a fronte – banalmente/giustamente – di pecunia. Il problema è che i costi di ristrutturazione in quel caso sono altissimi e non mi sembra di aver trovato fondi/finanziamenti per il recupero con particolari agevolazioni per chi vuole creare degli spazi sociali.

    Con Indigeni Digitali sto cercando uno spazio per fare proprio dedicato a Startup e Innovazione. Vediamo cosa ne esce, forse forse l’ho trovato… incrociamo le dita 🙂

  2. Davide Dattoli scrive:

    Il progetto di Talent Garden ( http://www.talentgarden.it ) è nato proprio in un area dismessa da più di 10 anni, abbiamo convinto i proprietari che avere un posto occupato e ristrutturato al 50% dell’affitto era meglio che avere un luogo vuoto e la cosa ha funzionato.

    Non è sempre facile trovare proprietari illuminati e bisognerebbe che anche il pubblico dedicasse le aree vuote ad attività legate all’innovazione e al recupero degli spazi in modo innovativo.

    Davide

  3. Davide e Fabio, bravissimi l’esempio è la cosa migliore. Basta con il consumismo imperante è ora di RIUSARE

  4. Anche noi siamo partiti a suo tempo da queste considerazioni e abbiamo fondato [im]possible living (http://www.impossibleliving.com), una startup nata per segnalare edifici abbandonati e avviare progetti di riattivazione. 
    Finora abbiamo raccolto centinaia di segnalazioni (http://www.impossibleliving.com/explore/?q=italy) e ora ci apprestiamo a lanciare servizi per i riattivatori, ovvero per coloro che vogliono ridare vita ad un edificio abbandonato coinvolgendo una community di persone interessate.Quando abbiamo iniziato ci siamo resi conto che in tutto il mondo tantissime persone cercavano spontaneamente di avviare progetti di questo tipo, ovviamente tra difficoltà di ogni genere data la complessità di questi interventi. Da questa constatazione è nata l’intenzione di creare un sistema, un luogo virtuale dove condividere le buone pratiche, gestire progetti, convogliare le competenze necessarie e soprattutto coinvolgere i cittadini, che non vedono l’ora di poter collaborare a progetti che renderanno migliori i propri quartieri e le proprie città.Stiamo per lanciare una fase di test di questi servizi con un gruppo di utenti scelti: dopo aver segnalato un edificio abbandonato questi utenti avranno a disposizione delle pagine di progetto che serviranno a raccogliere bisogni e idee da parte della community, discuterle e coordinare un gruppo di lavoro. 

    Questo naturalmente è solo l’inizio: l’idea è quella di poter sostenere i progetti durante l’intero ciclo di vita del processo, dalla mappatura alla riattivazione dell’edificio. Si tratta di mettere in campo servizi che abbattano le barriere e permettano il più possibile di coinvolgere gli utenti, servizi per ottenere maggiori informazioni tecniche, per conoscere il contesto in cui si opera, incentivare le idee innovative, creare reti di professionisti, di finanziatori e molto altro ancora. La strada sarà molto lunga, ma l’energia e la passione delle persone che abbiamo incontrato lungo il percorso non ci lascia via di fuga!

  5. L’idea è molto interessante e attuale. Io [email protected]:twitter  Stiamo proprio per pubblicare un documento in cui si propone alle aziende di mettere a disposizione competenze & spazi per le startup. Speriamo che il WWF pubblichi la lista delle aree, così i creativi avranno modo di immaginare nuovi usi…

  6. Antonio leone scrive:

    Ciao Antonio, operando da anni nel settore immobiliare confermo che ci sono tanti siti abbandonati.Io posso offrire una location a Napoli Piazza del Gesù, 280 mq di spazio molto affascinante.  Antonio Leone 

  7. Ciao Antonio,
    bel post, complimenti … per chiudere il cerchio, se fossimo veramente un popolo #green,  recupereremmo l’edificio dalle sue stesse ceneri, riutilizzando il materiale (cemento, trasso, ferro, etc..) per ricostruirlo o sistemarlo. In piena ottica di #bioedilizia … questa ci vorrebbe in Italia

  8. Bellissimo!anche nel mio piccolo paese alle porte di Venezia, insieme ad un gruppo di professionisti del settore e non, abbiamo deciso di far rinascere un edificio del 1700 (BARCHESSA Marcello, facente parte  delle ville venete) l’ultimo e il più vecchio edificio che abbiamo all’interno di un parco naturalistico, dopo che il proprietario aveva richiesto all’Amminstraione Comunale  di poterlo demolire. Stiamo cercando di sensibilizzare i nostri concittadini per trasmettere loro che in questo momento storico potrebbe diventare un volano economico non indifferente, oltre che un “dovere” morale nei confronti del territorio che usiamo tutti i giorni. Non è molto semplice ma come si dice nei sogni bisogna crederci e più che mai penso che questo sia il momento storico migliore per poterlo fare. Nel mio caso sta diventando una scelta di vita. Mi sono laureata in architettura nel 2001 e ho sempre lavorato nell’impresa edile di famiglia, ma qualche anno fa ho deciso di ritornare all’università per approfondire il tema del paesaggio, del recupero ambientale in senso lato e del rapporto che l’uomo ha all’interno di tutto questo, prendendo coscenza del fatto che volevo cominciare a modificare la mia professione verso un recupero e riuso di questi beni preziosi anche in funzione di un aspetto economico territoriale. Penso che questa sia veramente una buona occasione per poter iniziare. Spero di poter condividere questa esperienza con persone che credono in questo progetto.

  9. Giovanni Catania scrive:

    Bisogna puntare sulla creatività del terzo settore e dei giovani in particolare. Se un’area è dismessa, la ragione della dismissione è spesso economica e, dunque, non è con la logica del profitto che può essere ripristinata. Favorirne un nuovo uso, questa è la sfida delle amministrazioni proprietarie che, piuttosto, oggi – affogate dai debiti – pensano di vendere a prezzi irrisori. Si arricchirà qualcuno, ma non si risolverà il problema!

  10. Sabato sono stato ospite del SERMIG a Torino per l’assemblea nazionale di Informatici Senza Frontiere  all’interno dell’Arsenale della Pace, bellissimo esempio di riconversione industriale. Un ex Arsenale militare rimesso a nuovo e donato al Sermig per esercitare le loro attività di aiuto ai soggetti disagiati in particolare i numerosi migranti presenti a Torino.
    Sarebbe bello seguire questa strada anche in altre città

  11. giocatania scrive:

    Buone prassi: guardate cosa ha fatto il Comune di campobello di Licata: http://www.comune.campobellodilicata.ag.it/albo/delibere-di-giunta-municipale

  12. Anna Di Leva scrive:

    ANCHE IO HO SEMPRE AVUTO L’IDEA,MA NESSUNO MI APPOGGIA!CI SONO MOLTI COMiTATI,I CUI MEMBRI,PENSANO SOLO A VENDERE PAGINE DI STORIA.IO INVECE PENSO CONTINUAMENTE A RIMETTERE IN SESTO IL SUD…POTRESTI DARMI UN IDEA?CONOSCO QUALCUNO CHE FA PRESTITI A CARATTERE IMPRENDITORIALE…MI SERVE PERSONALE!

  13. RHOBERTO scrive:

    Obbligo di ristrutturazione negli ultimi 10/15 anni  dall’ ultimo contratto d’affitto o attività produttive, in caso contrario obbligo di demolizione secondo normative vigenti e terreno che rimane di proprietà per un riuso o altre soluzioni da concordare con i nuovi PGT

  14. [email protected] scrive:

    Anche se un po’ datato, l’articolo l’ho letto solo oggi ed è molto bello. Sono di Parma e ho solo una precisazione da fare. La riqualificazione dell’area dell’ex stabilimento Barilla, oggi chiamato Barilla Center prevedeva, secondo il progetto di Renzo Piano, ampie aree verdi con condomini più o meno di lusso, la ristrutturazione e trasformazione della fabbrica in hotel, cinema multisala, negozi, ristoranti e supermercato. Completava l’intero progetto la riqualificazione dell’ex zuccherificio Eridania, ora diventato Auditorium Paganini. Ebbene, siccome anche Parma come altre città non è immune ai facili guadagni, anzi con il vecchio consiglio comunale abbiamo fatto scuola, il progetto è stato modificato in via di costruzione dando molto più spazio ai condomini, sacrificando gli ampi spazi verdi. Di conseguenza, al termine dei lavori il Sig. Renzo Piano di fatto non ha firmato il progetto dell’intera area ma solo quello riguardante l’Auditorium Paganini. Nonostante tutto, l’area Barilla Center attualmente è uno dei luoghi più frequentati della città, con attività che funzionano e l’aumento dei condomini presenti non ha imbruttito il contesto generale. Vi mando due foto così potete giudicare voi.

  15. maria scrive:

    Vorrei utilizzare un asilo abbandonato nel mio paese: si tratta di una splendida struttura con tanto di giardino abbandonata da 15 anni, in cui potremmo realizzare una associazione culturale, educativa e con intenti di promozione turistica. Purtroppo non so a chi rivolgermi, sto muovendo i primi passi e temo che non sia facilmente fattibile. Chi può consigliarmi?

  16. Carlo Roccafiorita scrive:

    il progetto Periferica nasce proprio dalla conversione di aree inutilizzate ed edifici dismessi in spazi utili alla cittadinanza (https://www.facebook.com/PerifericaFestival)

    Sosteneteci adesso, siamo in corsa per essere il miglior progetto culturale italiano 😉 (http://www.che-fare.com/progetti-approvati/periferica/)

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